부동산 팔 때 세금 줄이고 싶다면 장기보유특별공제를 꼭 알아야 해요.
계산법부터 공제율까지 간단히 정리해드릴게요.
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목차
장기보유특별공제 계산법
| 항목 | 내용 | 적용 조건 | 공제율 | 계산 공식 |
| 일반 공제 | 토지, 건물 | 3년 이상 보유 | 6-30% | 양도차익 × 공제율 |
| 1세대 1주택 | 고가주택(12억 초과) | 3년 보유, 2년 거주 | 12-80% | 양도차익 × (보유 4% + 거주 4%) |
| 임대주택 | 민간임대주택 | 8-10년 임대 | 50-70% | 임대기간 차익 × 공제율 |
| 기본공제 | 양도소득 | 연 250만 원 | 고정 | 양도소득 - 250만 원 |
장기보유특별공제 계산은 간단해요. 양도소득세 줄이려면 양도차익에 공제율 곱하는 방식 이해해야 해요. 일반 부동산은 3년 보유 시 6% 공제 시작, 1년마다 2%씩 올라 15년 이상 30%로 고정돼요. 예를 들어, 10억 원 양도차익에 10년 보유(20%)면 2억 원 공제받죠. 홈택스 계산기 쓰면 편리하지만, 조건 입력 꼼꼻이 해야 정확해요 :)
1세대 1주택은 혜택이 커요. 고가주택(12억 초과)일 때, 3년 보유하고 2년 거주하면 최대 80% 공제 가능해요. 보유와 거주 각각 연 4%씩, 10년 이상이면 각 40% 합쳐 80%. 예를 들어, 20억 원 차익에 10년 보유·거주면 16억 원 공제돼요. 거주 안 하면 최대 40%만 공제되니 거주 요건 꼭 확인하세요!
임대주택도 특별해요. 8년 이상 임대 시 50% 공제, 10년 이상이면 70% 공제 받아요. 단, 기준시가 6억 이하(수도권) 주택이어야 하고, 임대기간 차익만 적용돼요. 전체 보유기간 중 임대 비율로 계산하니, 임대 등록일 정확히 체크해야 해요. 세무사 상담하면 실수 줄일 수 있죠 :)
계산기 활용 팁 드릴게요. 홈택스 양도세 계산기는 보유·거주기간 입력하면 공제액 자동 계산해줘요. 하지만 미등기 자산이나 해외 부동산은 공제 안 되니, 조건 미리 확인 필수예요. 부동산계산기랑 비교하며 검산하면 더 정확해요. 양도 전 세무사 문의로 절세 전략 세우면 세금 부담 확 줄어요!
장기보유특별공제율 상세
| 보유기간 | 일반 공제율 | 1세대 1주택(보유) | 1세대 1주택(거주) | 임대주택 |
| 3년 | 6% | 12% | 8% | - |
| 5년 | 10% | 20% | 16% | - |
| 8년 | 16% | 32% | 28% | 50% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% | 70% |
| 15년 | 30% | 40% | 40% | 70% |
일반 부동산 공제율은 최대 30%예요. 토지나 건물은 3년 보유 시 6% 공제 시작, 1년마다 2%씩 증가해서 15년 이상이면 최대 30% 공제돼요. 예를 들어, 8년 보유 시 16% 공제받고, 양도차익 5억 원이라면 8천만 원 줄어드는 거예요. 단, 미등기 부동산이나 해외 부동산은 공제 안 되니, 등기 여부 확인 필수예요 :)
1세대 1주택 공제율은 쎄요. 12억 초과 고가주택은 보유와 거주 각각 연 4% 공제, 10년 이상이면 최대 80%까지 가능해요. 보유 10년(40%)에 거주 5년(20%)면 총 60% 공제돼요. 거주 안 하면 최대 40%로 줄어드니, 주민등록 이전 잘 챙겨야 해요. 절세 효과 엄청나죠!
임대주택 공제율도 알아둬요. 8년 임대 시 50% 공제, 10년 이상이면 70% 공제 받아요. 단, 85㎡ 이하 주택이어야 하고, 수도권은 기준시가 6억 이하여야 해요. 임대 등록 안 하면 일반 공제율 적용되니, 임대 등록 꼭 확인하세요. 세무사 상담으로 정확히 계산하면 좋아요 :)
보유기간 계산도 중요해요. 보유기간은 취득일부터 양도일까지, 상속은 상속개시일, 증여는 증여자 취득일부터 계산해요. 용도변경 주택은 주거용 시작일로 바뀌었으니, 2025년 이후 양도 시 용도변경일 확인하세요. 실수하면 공제 못 받을 수 있어요!
장기보유주식과 공제 적용
| 자산 | 공제 여부 | 조건 | 대상 | 비고 |
| 주식 | 제한적 | 특정 주식 | 비상장 주식 | 소득세법 적용 |
| 비상장 주식 | 가능 | 3년 이상 보유 | 중소기업 | 최대 30% |
| 상장 주식 | 불가 | - | - | 금융소득세 |
| 조합원 입주권 | 가능 | 관리처분 전 | 부동산 차익 | 최대 30% |
주식은 공제 대상이 제한적이에요. 장기보유주식은 상장 주식엔 공제 적용 안 되고, 비상장 주식 중 중소기업 주식만 3년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능해요. 예를 들어, 비상장 주식 5년 보유 시 10% 공제받죠. 상장 주식은 금융소득세로 과세되니, 주식 종류 확인 필수예요 :)
비상장 주식 공제 조건 까다로워요. 중소기업 비상장 주식은 소득세법상 3년 이상 보유해야 공제 대상이고, 공제율은 일반 부동산과 같아요. 하지만 양도차익 증빙이 어려워 세무사 도움 받는 게 좋아요. 공제 잘못 계산하면 세금 추징될 수 있으니 서류 꼼꼼히 챙겨야 해요!
조합원 입주권도 공제돼요. 재개발·재건축 입주권은 관리처분 전 차익에 대해 최대 30% 공제 가능해요. 관리처분 이후 권리 부분은 공제 안 되니, 관리처분일 확인해야 해요. 양도 시점 잘 조정하면 절세 효과 커져요 :)
실수 방지 팁 드릴게요. 주식이나 입주권은 공제 조건이 복잡해요. 양도일과 취득일 정확히 기록하고, 공제 대상인지 미리 확인하세요. 홈택스나 세무사 통해 모의계산 해보면 예상 세금 알 수 있어요. 세금 아끼려면 사전 준비가 중요해요!
보유기간 계산과 주의사항
| 구분 | 기산일 | 양도일 | 주의사항 | 적용 사례 |
| 매매 | 잔금일/등기일 | 잔금일/등기일 | 빠른 날 적용 | 부동산 |
| 상속 | 상속개시일 | 잔금일/등기일 | 피상속인 취득일 | 부동산 |
| 증여 | 증여자 취득일 | 잔금일/등기일 | 증빙 필요 | 부동산 |
| 용도변경 | 주거용 시작일 | 잔금일/등기일 | 2025년 적용 | 주택 |
보유기간은 취득일부터 계산해요. 부동산은 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 양도일까지 계산해요. 상속은 상속개시일, 증여는 증여자 취득일부터 시작되죠. 2025년 이후 용도변경 주택은 주거용 시작일로 바뀌니, 상가에서 주택으로 바꾼 경우 주의해야 해요 :)
양도일 조정으로 절세 가능해요. 보유기간은 연 단위로 계산돼요. 예를 들어, 5년 11개월 보유면 5년 공제율(10%) 적용되지만, 1개월 늦춰 6년 되면 12% 공제 받아요. 양도 시점 조정하면 세금 크게 줄일 수 있죠. 세무사와 상의하면 최적 타이밍 잡기 좋아요!
주의사항 많아요. 미등기 부동산, 해외 부동산은 공제 안 되고, 조정대상지역 다주택자는 2025년까지 중과세 배제로 일반 공제 가능해요. 입주권은 관리처분 전 차익만 공제되니, 계약서 확인 필수예요. 실수하면 세금 폭탄 맞을 수 있어요;;
세무사 상담이 필수예요. 보유기간 잘못 계산하거나 조건 놓치면 공제 못 받아요. 홈택스 모의계산으로 미리 확인하고, 세무사 상담으로 절세 전략 세우세요. 양도 전 서류 정리하고 전문가 도움 받으면 세금 부담 확 줄어요 :)
장기보유특별공제 계산기 활용
| 도구 | 특징 | 입력 항목 | 장점 | 주의사항 |
| 홈택스 | 공식 계산기 | 취득·양도일, 금액 | 정확함 | 조건 직접 선택 |
| 부동산계산기 | 자동 계산 | 취득·양도일, 금액 | 편리함 | 검산 필요 |
| 세무사 상담 | 맞춤 계산 | 상세 서류 | 정확함 | 비용 발생 |
홈택스 계산기로 쉽게 계산해요. 홈택스 양도세 계산기는 취득일, 양도일, 금액 입력하면 공제액 자동 계산해줘요. 단, 1세대 1주택 여부나 거주기간 직접 선택해야 하니, 조건 잘 확인하세요. 2025년 기준으로 조정대상지역 중과세 배제 적용되니, 최신 세법 체크하면 좋아요 :)
부동산계산기도 편리해요. 부동산계산기는 자동으로 공제율 선택해줘서 초보자도 쉽게 써요. 하지만 홈택스보다 덜 공식적이니, 홈택스와 검산 필수예요. 예를 들어, 10년 보유 주택 양도 시 공제율 40% 잘 맞는지 두 계산기 비교하면 실수 줄어요!
세무사 상담이 확실해요. 복잡한 경우엔 세무사가 맞춤 계산해줘요. 특히 임대주택이나 입주권은 서류 증빙 까다로워서 전문가 도움 받으면 좋아요. 비용 들지만, 세금 추징 위험 줄이고 최대 절세 가능해요 :)
실제 사례 참고하세요. 예를 들어, 15억 원 주택 7년 보유·5년 거주 시, 홈택스 계산기로 보유 28%, 거주 20% 공제 확인 가능해요. 부동산계산기로도 똑같이 해보고, 세무사 문의하면 최적 절세 전략 세울 수 있어요. 양도 전 미리 계산하면 세금 부담 덜어요!
마무리 간단요약
- 계산법 간단해요. 양도차익에 공제율 곱하면 세금 줄어요.
- 공제율 확인 필수. 일반 부동산 최대 30%, 1세대 1주택 최대 80%.
- 주식은 제한적. 비상장 중소기업 주식만 3년 이상 공제돼요.
- 보유기간 잘 챙겨요. 취득일부터 양도일까지, 용도변경 주의!
- 계산기 활용하세요. 홈택스, 세무사로 절세 전략 세우면 좋아요.
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